Ripartizione spese condominiali fra locatore e conduttore. Onere della prova

In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della legge n. 392/1978 (Equo canone), necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto).

Trib. Milano Sez. XIII, 19/09/2011

La sentenza per esteso:

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MILANO

Il Tribunale di Milano, XIII Sezione Civile, in persona del Giudice monocratico dott. Giacomo Rota, ex art. 281 sexies c.p.c.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa promossa

DA

(omissis), rappresentata e difesa dagli avv. (omissis) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. (omissis)

- RICORRENTE OPPONENTE -

CONTRO

(omissis), in persona del legale rappresentante poro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. (omissis) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. (omissis)

- CONVENUTA OPPOSTA -

Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo in materia di locazione

Svolgimento del processo - Motivi della decisione

Tra Le parti del presente giudizio è stato stipulato un contratto di locazione ad uso non abitativo con il quale la parte opposta (omissis) ha concesso in godimento alla (omissis) opponente una porzione del primo piano interrato dello stabile ubicato in (omissis): per ciò che interessa in questa sede il "contratto ha previsto quale canone dovuto a far data dal primo gennaio 2004 e sino alla scadenza del rapporto l'ammontare di Euro 4.000,00 oltre Iva al mese, mentre, con riguardo alle spese accessorie, esso si è limitato a prevedere che le spese di pulizia della porzione locata - ivi compresa quelle afferenti il bagno comune - erano a carico della conduttrice (omissis), e che, per quanto riguarda le rimanenti spese di riscaldamento, acqua ed energia elettrica, la medesima conduttrice avrebbe dovuto - pagarle sulla base di una tabella millesimale - che non è stata mai redatta - dietro presentazione delle relative fatture ad opera della parte locatrice che ne anticipava i costi.

La parte locatrice ha richiesto - ed ottenuto - decreto ingiuntivo avente ad oggetto asseriti oneri accessori e canoni di locazione per complessivi Euro 96.017,56: il decreto e stato emesso e ritualmente impugnato dal conduttore (omissis) che da un lato ha contestato il quantum debeatur, per essere del tutto generica la richiesta creditoria della controparte azionata in via monitoria ed il relativo credito del tutto sfornito di prova documentale alcuna stante la mancanza di alcun giustificativo di spesa a fondamento delle somme richieste, e dall'altro ha azionato in via riconvenzionale due autonome domande di risarcimento danni avverso la parte locatrice.

Questi i fatti oggetto di causa, il Giudice osserva quanto segue.

La parte opposta, attrice in senso sostanziale, non ha prodotto agli atti di causa alcun, documento comprovante il credito azionato in via monitoria a titolo di oneri accessori, come ad esempio i bilanci preventivi e consuntivi delle spese di condominio o le bollette di fornitura dell'energia elettrica e del gas i cui costi sono stati anticipati, oppure infine le fatture per i servizi a dire della medesima parte opposta commissionati a favore della conduttrice, e ciò nonostante le reiterate doglianze mosse sul punto dalla controparte opponente: sotto tale profilo devesi concludere che la parte opposta non ha adempiuto al proprio onere probatorio non avendo provato ne di avere sostenuto effettivamente i costi delle spese i cui importi sono stati addossati pro quota alla parte opponente, ne l'esatto ammontare della posta da ripartire tra gli occupanti del piano oggetto di locazione (piano che, come emerso dagli atti di causa, era occupato oltre che dalle parti di causa anche da una terza società), né infine il preciso ammontare dei costi da addebitare alla parte opponente.

Devesi pertanto disconoscere a favore della parte opposta (omissis) il credito avente ad oggetto gli oneri accessori azionato in via monitoria nei confronti della conduttrice (omissis) in mancanza di idonea prova sui punto (si veda la sentenza Cass. Civ. n. 20348 del 28 settembre 2010 a mente della quale "In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della legge n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto").

Devesi al contrario accertare il credito a titolo di canoni di locazione della parte opposta (omissis) nei confronti della conduttrice (omissis): la parte locatrice ha prodotto il contratto laddove la parte conduttrice non ha fornito la prova di avere sostenuto i pagamenti dovuti, non essendo emerse dalla mole caotica dei documenti prodotti dalla parte opponente le quietanze di pagamento afferenti i periodi richiesti.

In definitiva devesi revocare il decreto ingiuntivo e condannare la parte opponente (omissis) unicamente al pagamento, a favore di (omissis), della somma di Euro 28.800,00 - iva inclusa - a titolo di canoni di locazione azionati in via monitoria per il periodo dicembre 2006 - maggio 2007, oltre interessi legali ex art. 1284 c.c. dalle singole scadenze delle mensilità dei canoni richiesti sino all'effettivo saldo.

Da disattendere infine sono le domande riconvenzionali azionate dalla parte opponente atteso che le medesime non hanno trovato nel corso del giudizio alcun fondamento probatorio delle spese i cui importi sono stati addossati pro quota alla parte opponente, né l'esatto ammontare della posta da ripartire tra gli occupanti del piano oggetto di locazione (piano che, corri è emerso dagli atti di causa, era occupato oltre che dalle parti di causa anche da una terza società) né infine il preciso ammontare dei costi da addebitare alla parte opponente.

(omissis)

P.Q.M.

Il Tribunale di Milano, XIII Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa tra le parti di cui in epigrafe, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1) In accoglimento dell'opposizione spiegata da (omissis), revoca il decreto ingiuntivo opposto;

2) condanna (omissis) al pagamento, a favore di (omissis), della somma di Euro 28.800,00 oltre interessi legali ex art. 1284 c.c. dalle singole, scadenze sino all'effettivo saldo;

3) rigetta le domande riconvenzionali azionate dalla parte opponente (omissis);

4) compensa le spese di lite tra le parti di causa.

(omissis)

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Per assolvere l'onere di indicazione specifica delle spese accessorie e di menzione dei criteri di ripartizione previsto dall'art. 9 l. n. 392/78, il cui adempimento è condizione per l'esigibilità del relativo credito, il locatore deve indicare specificamente al conduttore le somme che gli richiede per le spese di cui al 1° e 2° comma dello stesso art. 9, ed altresì sottoporgli tabelle analitiche e chiare per la ripartizione delle spese comuni, da cui risultino non solo i veri criteri di ripartizione seguiti (es.: criterio millesimale, superficie, cubatura, ecc.), in generale, ma anche specificamente il valore cui corrisponde la quota proporzionale di spesa gravante sull'immobile locato e sugli altri immobili del complesso, così da rendere possibile al conduttore il controllo dell'obiettività e dell'esattezza della stessa suddivisione delle spese comuni (Pret. Milano, 10/04/1984).

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