Irregolarità edilizie e legittimità del recesso del promissario acquirente

In tema di contratto preliminare di compravendita di un immobile, laddove l’immobile presenti irregolarità edilizie sussistenti al momento della stipulazione del contratto preliminare, irregolarità che costituiscono veri e propri vizi del bene promesso in vendita nel caso in cui ne era stata garantita l'insussistenza al momento della stipulazione contrattuale, esse sono da sole sufficienti a giustificare il recesso del promissario acquirente.

Trib. Pavia Sez. I, 16-09-2008

La sentenza per esteso:

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PAVIA
PRIMA SEZIONE CIVILE

IL GIUDICE ISTRUTTORE DOTT. ANDREA BALBA IN FUNZIONE DI GIUDICE UNICO ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 575 R.G. anno 2002 le cui conclusioni sono state precisate all'udienza del 27/02/2008 e promossa con atto di citazione notificato in data 20/04/2002 da AZ.AL., nato a Bronte (CT) il (omissis), residente in Casorate Primo (PV), Via (omissis)

ATTORE

Elettivamente domiciliato in Pavia, Piazza (...) presso lo Studio dell'avv. Si.Fa., rappresentato e difeso dagli Avv.ti Be.Po., Vi.Ta. e Si.Fa. come da delega agli atti

contro

CA.ER., nato a Buggeru (CA) il (omissis), residente in Casorate Primo, Via (omissis) MU.MA., nata a Nuxis (CA) il (omissis), residente in Casorate Primo, Via (omissis)

CONVENUTI

Elettivamente domiciliati in Pavia, Via (omissis) presso lo Studio dell'avv. Prof. Gi.Fr.Fe. che li rappresenta e difende come da delega agli atti.

Svolgimento del processo - Motivi della decisione

Questi i fatti rilevanti di causa. In data 2.10.2000, i coniugi Ca. e Mu. sottoscrivevano con l'Agenzia Immobiliare (omissis) un incarico di mediazione per la vendita di un doppio box di loro proprietà, sito nel Comune di Casorate Primo e dell'ampiezza di 60 mq. L'immobile in questione era stato venduto ai Ca., in data 29.5.1990, dai sigg.ri Ma. e Sa., danti causa (all. 3 della comparsa di costituzione e risposta). Il contratto di compravendita, regolarmente trascritto a cura delle parti, indicava chiaramente la regolarità urbanistica ed edilizia della costruzione (questo il contratto: "i Venditori, ai sensi e per gli effetti del 11° comma dell'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, dichiarano e garantiscono che per la costruzione del box oggetto del presente atto è stata rilasciata licenza edilizia citata in premessa, e che successivamente non sono state apportate allo stesso modifiche che richiedono provvedimenti autorizzativi").

In data 7.12.2000, l'attore sig. Az. sottoscriveva una proposta di acquisto del box de quo, versando contestualmente all'Agenzia la somma di Lire 5.000.000 a titolo di caparra confirmatoria (all. 4 della comparsa di costituzione e risposta). La proposta prevedeva, poi, la corresponsione della restante somma a saldo (Lire 45.000.000) entro il 31.12.2000. In data 23.12.2000, le parti procedevano alla stipulazione del contratto preliminare di compravendita dell'immobile in questione. Nel preliminare predetto, il prezzo di vendita veniva individuato in Lire 50.000.000, di cui Lire 15.000.000 erano corrisposti dal sig. Az. al momento della sottoscrizione del preliminare stesso, imputandoli a titolo di integrazione della caparra confirmatoria di Lire 5.000.000, già versata in data 7.12.2000, ed i restanti 30 milioni avrebbero dovuto essere corrisposti alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita, da stipularsi entro il 28.2.2001.

Contestualmente alla stipulazione del preliminare, i coniugi Ca. consegnavano le chiavi del box al promissario acquirente. Durante il periodo di utilizzo dell'immobile, il sig. Az. lamenta alcune difformità del box rispetto alla concessione edilizia rilasciata in data 26.1.1977.. A seguito di ciò intimava i convenuti diffida ex art. 1454 c.c. in data 24.7 2001. Passava l'estate ed in data 15.10.2001 l'attore, constatata la permanente non conformità del bene oggetto di causa, intimava la consegna del doppio della caparra. In data 6.2.2002 i convenuti restituivano all'attore la somma di Euro 10.329,14 corrispondente all'anticipo ottenuto con la sottoscrizione del preliminare. Esperita rituale istruttoria anche tecnica all'udienza del 27.2.2008 le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione.

Parte attrice, in particolare, per la condanna dei convenuti al pagamento in solido ex art. 1385 c.c. della somma di Euro 10.329,14 corrispondete alla quota parte del doppio della caparra confirmatoria versata a seguito della mancata regolarizzazione urbanistico - edilizia dell'immobile promesso in vendita; in via subordinata chiedeva condanna di risarcimento del danno.

Parte convenuta chiedeva il rigetto delle domande ex adverso formulate; in via subordinata chiedeva accertarsi la quantificazione della caparra confirmatoria in Lire 5.000.000; in via riconvenzionale pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. al fine di produrre gli effetti del contratto preliminare di vendita per cui è causa; in via subordinata riconvenzionale condannarsi l'attore al pagamento del dovuto per il godimento del box dal 2000 fino a tutto il mese di ottobre 2001.

Le domande sono fondate nei termini e nei limiti di cui in motivazione. In primo luogo deve essere precisato come nel caso di specie non possa essere riscontrata l'incompatibilità delle pretese azionate dall'attore e lamentate dai convenuti con riferimento alle domande proposte. In realtà parte attrice ha azionato unicamente l'azione volta all'accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare con condanna dei convenuti al risarcimento del danno da quantificarsi nel doppio della caparra confirmatoria. Non risulta essere stata proposta alcuna azione di risoluzione del contratto preliminare stipulato inter partes.

Le parti hanno stipulato un contratto preliminare in data 23.12.2000. Queste le condizioni ai fini che rilevano per la decisione della causa:

1) oggetto del contratto box doppio di mq 60 sito in Castrate Primo via (omissis);
2) consegna immediata dell'immobile;
3) vendita a corpo per Lire 50.000.000;
4) condizioni di pagamento: Lire 5.000.000 già versati a titolo caparra confirmatoria alla data della proposta del 7.12.2000, Lire 15.000.000 con assegno a titolo di integrazione della caparra confirmatoria...;
5) libertà dell'immobile da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli vizi ed evizioni...;

A seguito di espletamento della CTU e della successiva integrazione è emersa la regolarità urbanistica del bene pacificamente ma la sua irregolarità edilizia. Solo in corso di causa i convenuti hanno ottenuto concessione in sanatoria.

Ritiene il Tribunale che tali irregolarità edilizie, effettivamente presenti anche al momento della stipulazione del contratto preliminare, siano da sole sufficienti a giustificare il recesso dell'attore. Esse costituiscono veri e propri vizi del bene promesso in vendita di cui era stata garantita l'insussistenza al momento della stipulazione contrattuale. Nessun rilievo assume, differentemente, la non conoscenza degli stessi da parte dei convenuti essendosi gli stessi espressamente impegnati a garantire assenza di vizi (e quindi anche la regolarità edilizia) del bene promesso in vendita.

L'inadempimento, pertanto è imputabile e colpevole e tale da giustificare, come sopra detto il recesso.

Accertata la legittimità del recesso occorre esaminare le conseguenze dal medesimo derivanti. Ai sensi dell'art. 1385, comma 2 se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra l'altra parte può recedere e pretendere il doppio della stessa. Nel contratto preliminare le parti espressamente hanno previsto una caparra complessiva di Lire 20.000.000 e nulla induce a ritenere, come solamente lamentato dai convenuti, che tale imputazione fosse erronea. Considerato che parte convenuta ha già restituito Lire 10.000.000 la stessa deve essere condannata a pagare in favore dell'attore la restante somma di Lire 10.000.000.

Accertata la legittimità del recesso deve essere respinta la domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. formulata dai convenuti.

Occorre ora esaminare la domanda riconvenzionale subordinata di parte convenuta. Pacifico che parte attrice ha goduto dell'immobile fin dalla data della stipula del preliminare ovvero dal dicembre del 2000 e fino all'ottobre 2001. Parte convenuta chiede che venga liquidato in suo favore una indennità per tale godimento. La domanda è fondata in quanto parte attrice ha effettivamente avuto la piena disponibilità del bene utilizzandolo per la sua funzione propria.

L'indennizzo in via equitativa può essere determinato in Euro 100,00 mensili e, quindi, in Euro 1.100 complessivi. Su tutte le seguenti somme interessi legali dalla presente sentenza al saldo.

Stante la parziale soccombenza reciproca spese compensate per 1/3. La restante quota, liquidata come in dispositivo, a carico parte convenuta. Spese di CTU, già liquidate, definitivamente a carico di parte convenuta.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza respinta, così provvede: in accoglimento della domanda principale proposta dal sig. Az.Al., condanna i convenuti in solido a pagare al medesimo la somma di Euro 10.329,14, oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo; in accoglimento della domanda riconvenzionale subordinata proposta dai convenuti Ca. e Mu., condanna l'attore a pagare agli stessi la somma di Euro 1.100,00 oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo; compensa per un terzo le spese di lite tra le parti; condanna i convenuti Ca. e Mu. a rifondere all'attore la restante quota che liquida in complessivi Euro 3.500,00 di cui Euro 1.500,00 per diritti, oltre spese generali, CPA ed IVA. Spese di CTU come già liquidate a carico definitivi di parte convenuta.

Così deciso in Pavia, il 23 maggio 2008.
Depositata in Cancelleria il 16 settembre 2008.

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