L'indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. è dovuta in ogni caso di incremento volumetrico indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.

L'indennità prevista dall'articolo 1127 quarto comma del codice civile, dovuta in ogni caso di trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato, trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'articolo 1127, quarto comma del codice civile.

App. Firenze Sez. I, Sent., 14-09-2011

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI FIRENZE

PRIMA SEZIONE CIVILE

composta dai magistrati:

dr. Pietro Mascagni - Presidente -

dr. Andrea Riccucci - Consigliere -

dr. Eugenia Di Falco - Consigliere rel. -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta a ruolo il 26.3.2007 al n. 656 - 2007 promossa da

Br.Gi. rappresentato e difeso dall'avv. Ri.Va. ed elettivamente domiciliato in Firenze, via (...), presso lo studio dell'avv. B.To., come da mandato a margine dell'atto di appello

Appellante

contro

Bi.Va. e Bi.Ro. rappresentate e difese dagli avv.ti Gi.Ga. e Se.Ch. ed elettivamente domiciliate presso lo studio del primo in Firenze, via (...), come da comparsa di costituzione e risposta

Appellate

Svolgimento del processo

Con atto di citazione ritualmente notificato Br.Gi. conveniva dinanzi al Pretore di Grosseto, Sezione Staccata di Orbetello, Bi.Va. e Bi.Ro. per sentirle condannare al pagamento della indennità prevista dall'art. 1127 c.c. per la sopraelevazione realizzata sopra l'ultimo piano dell'edificio nella misura di Lire 21.000.000, determinata da un tecnico di fiducia nominato da tutti i proprietari.

Bi.Va. e Bi.Ro. si costituivano in giudizio e contrastavano la domanda sotto molteplici profili, spiegando in via riconvenzionale richiesta di pagamento del costo del rifacimento del tetto.

La causa, transitata al Tribunale di Grosseto, Sezione Distaccata di Orbetello, a seguito della soppressione degli uffici di Pretura, seguiva il suo corso, veniva istruita con prove orali e documentali, il G.I. disponeva c.t.u. per l'accertamento del valore dell'area al momento della sopraelevazione.

Con sentenza in data 4.8.2006 il Tribunale rigettava la domanda principale e quella riconvenzionale e compensava le spese.

Il Tribunale perveniva a tale decisione, per quanto attiene alla domanda attrice ancora di interesse, sul rilievo che con scrittura privata in data 15.6.1962 tra Br.Gi. ed i fratelli Br.Br. e Br.El., da una parte, e Bi.Ma., dante causa di Bi.Va. e Bi.Ro., dall'altra, il Bi., proprietario del primo piano, si era riservato il diritto di sopraelevazione dell'immobile con il consenso dei Br., proprietari del pianterreno, che espressamente avevano dichiarato di non avanzare pretese di sorta.

Avverso la decisione proponeva appello Br.Gi., deducendone erroneità ed ingiustizia per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1372 e 1362 c.c. in relazione alla interpretazione della scrittura privata 15.6.1962 ed al suo ritenuto contenuto di condiscendenza alla sopraelevazione senza corrispettivo.

In particolare, deduceva di non avere sottoscritto quel documento, di non averne mai avallato il contenuto, che in ogni caso il documento avrebbe dovuto essere trasfuso in un atto pubblico con la partecipazione dei titolari dei diritti, posto che Bi.Ma., che lo aveva sottoscritto per la parte proprietaria del primo piano, non era il titolare del relativo diritto, spettando la proprietà alla moglie Br.Ca.

Bi.Va. e Bi.Ro. si costituivano in giudizio e contrastavano anche l'appello. Le appellate, in particolare, eccepivano il riconoscimento della scrittura privata dedotta in causa, posta a fondamento della decisione del giudice di primo grado, asseritamente non disconosciuta ex adverso ed anzi espressamente riconosciuta come valida e vincolante nel corso di quel giudizio. Le Parti comparivano dinanzi al Collegio all'udienza del 19.4.2011 e precisavano le conclusioni, come trascritte in epigrafe, ciascuna in conformità dei rispettivi scritti difensivi. Seguiva il deposito in cancelleria di comparse conclusionali; l'attore depositava anche memoria di replica.

Motivi della decisione

Esaminati gli atti la Corte ritiene che l'appello sia fondato e meritevole di accoglimento, per i motivi di seguito precisati.

Come emerge dall'esposizione che precede, la controversia ha ad oggetto il diritto di Br.Gi., nella qualità di proprietario di una abitazione al pianterreno, di ottenere il pagamento dell'indennità prevista dall'art. 1127 c. 3 c.c. da parte degli autori della sopraelevazione.

Insegna la giurisprudenza che tale indennità, dovuta in ogni caso di trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato, trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127 quarto comma c.c. (cfr. Cass. SS. UU. 30.7.2007 n. 16794). In sede di domanda introduttiva del giudizio di primo grado Br.Gi. aveva dedotto la sua qualità di proprietario del piano terra, la qualità di comproprietarie del primo piano delle convenute, la esecuzione da parte delle stesse, nel 1990, di una costruzione sopraelevata ed il mancato pagamento della richiesta indennità prevista dall'art. 1127 c.c. nella misura di Lire 21.000.000 corrispondente al 50% del valore dell'area occupata dalla costruzione.

Avverso questa domanda le convenute avevano esposto varie difese, delle quali conserva ancora rilevanza - non essendo state riproposte tutte le altre, nemmeno in via di mera difesa - quella fondata sulla pretesa rinunzia dell'attore alla predetta indennità, in forza della scrittura privata in data 15.6.1962, ritenuta fondata dal Tribunale di prime cure e posta a fondamento della decisione di rigetto della domanda di indennizzo.

Il thema decidendum ac probandum del presente giudizio di appello si concentra, quindi, sulla rilevanza della anzidetta scrittura privata, di cui l'appellante deduce la non impegnatività nei sui confronti, per non averla egli sottoscritta, perché la stessa in ogni caso non contiene la rinunzia all'indennità ma solo il consenso alla sopraelevazione, perché, infine, dall'altra parte risulta sottoscritta da persona che non era all'epoca proprietaria dell'ultimo piano; la difesa delle appellate, invece, si risolve nella deduzione della inammissibilità del disconoscimento della scrittura privata non tempestivamente operato nel giudizio di primo grado e da aversi quindi per riconosciuta. Rileva la Corte che la scrittura privata in argomento è un documento del seguente tenore, che testualmente si trascrive:

"Il giorno 15 del mese di dicembre 1962 nella casa del sig. Bi.Ma., fra il medesimo ed i sigg.ri F.lli Br.El., Br., Gi., mediante il presente compromesso da valere e tenere a tutti gli effetti di legge, si stipula e conviene quanto appresso:

il sig. Bi.Ma. in nome e per conto del fratello Br. s'impegna a vendere il piano terreno della casa in Albinia posta a confine con il panificio degli stessi F.lli .... nonché uno spazio terreno .... il tutto con il rispetto dei diritti di legge per quanto riguarda il condominio. Fra i convenuti si stabiliscono e si concordano i seguenti particolari patti:

1) il Bi. accorderà ai sigg. F.lli Br. di chiudere lo spazio di terreno citato rinunziando al diritto di spazio riservatogli ...

2) non si opporrà alla costruzione degli accessori che dovranno sorgere fra la cucina attuale e lo stabile del forno anche se non si potranno rispettare da parte dei F.lli Br. le distanze di legge

3) il sig. Bi. si riserva il diritto di sopraelevazione che i sig. F.lli Br. consentiranno senza avanzare pretese di sorta

4) il sig. Bi. e i F.lli Br. dichiarano di essere disposti ad accordarsi sui lavori di trasformazione da apportare al fabbricato cercando le migliori soluzioni per entrambe le parti ....

quanto sopra sarà regolarizzato a mezzo di contratto legale che sarà stipulato di comune accordo entro settembre 1962 ......"

Seguono quattro firme, tra le quali, pacificamente, non è presente quella dell'odierno attore - appellante Br.Gi., sono presenti, invece, quelle dei suoi fratelli Br.Br. e Br.El. che lo hanno anche riconosciuto nel corso del giudizio di primo grado, allorché sono stati sentiti in qualità di testimoni.

Esaminando in via di priorità logica l'eccezione sollevata dalle appellate in ordine al riconoscimento della scrittura privata, la Corte la disattende, posto che l'applicazione della disciplina in ordine alla efficacia della scrittura privata, che precede quella del riconoscimento della medesima, postula che si tratti di scrittura sottoscritta dalla parte contro la quale essa viene utilizzata.

Poiché, come si è detto sopra, l'odierno appellante non ha sottoscritto il documento contenente quel patto da cui il Tribunale ha fato discendere la inesigibilità, per rinunzia, dell'indennità ex art. 1127 c.c., deve escludersene l'efficacia di prova piena contro di esso ai sensi dell'art. 2702 c.c. L'impugnata sentenza non appare esente dalle altre censure sollevate dall'appellante, in primis l'erroneità in fatto del passaggio motivazionale in cui si sostiene che "risulta documentalmente provato che con scrittura privata del 15.6.1962 Bi.Ma. (dante causa delle convenute) ebbe a riservarsi il diritto di sopraelevazione dell'immobile per cui è giudizio e che Gi.Br., unitamente ai di lui fratelli Br. ed El., acconsentirono a tale riserva senza avanzare pretese di sorta.

Del fatto che Br.Gi. non avesse sottoscritto il documento si è già detto.

Altresì, non trova corrispondenza negli atti di causa la circostanza, assunta dalle convenute in sede di comparsa di risposta nel giudizio di primo grado, che Bi.Ma. avesse riservato per sé il diritto alla sopraelevazione, né che costui fosse il dante causa di Bi.Va. ed Bi.Ro., autrici della sopraelevazione.

Come si è visto sopra, infatti, la scrittura privata del 1962 è un compromesso di vendita, stipulato, per la parte venditrice, da Bi.Ma. in nome e per conto del fratello proprietario Bi.Br.; inoltre, dalla c.t.u. espletata nel giudizio di primo grado risulta che la sopraelevazione è stata realizzata dalle odierne appellate nella qualità di nude proprietarie dell'immobile, per atto di donazione notaio De. di Grosseto in data 3.10.1983 della loro madre Br.Ca., che a sua volta ne aveva acquistato la proprietà per atto del 23.12.1972 (cfr. c.t.u. geom. Ma., in atti).

In siffatta situazione, deve escludersi qualsivoglia operatività nei confronti dell'odierno appellante dell'impegno, sottoscritto soltanto da due dei promittenti acquirenti dell'immobile, di consentire senza nulla avere da pretendere all'esercizio da parte del proprietario dell'immobile soprastante alla; sopraelevazione dello stabile, e ciò per una serie di ragioni che vanno dal carattere meramente obbligatorio dell'impegno, alla non opponibilità dell'impegno stesso al soggetto - l'odierno appellante - che non sottoscrivendo il preliminare, non lo aveva assunto.

Peraltro, insegna la giurisprudenza che in tema di condominio, la proprietà della colonna d'aria (cioè lo spazio sovrastante il lastrico solare) non costituendo oggetto di diritti e quindi di proprietà autonoma rispetto a quella del lastrico solare, va intesa come il diritto del proprietario di utilizzare lo spazio sovrastante mediante la sopraelevazione; ciò, peraltro, non comporta per il proprietario che intenda sopraelevare l'esonero dall'obbligo di corrispondere agli altri condomini l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c., salvo che non vi sia accettazione dei medesimi e perciò conseguente rinunzia all'indennità da parte di tutti i proprietari dei piani sottostanti (Cass. sez. II, 22.11.2004 n. 22032).

L'indennità de qua, infatti, trae fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio che, ai sensidell'art. 1118 primo comma cod. civ.,è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene; pertanto, il legislatore ha inteso compensare in parte i condomini,assumendo a parametro il valore del suolo occupato, che costituisce l'unica parte comune suscettibile di valutazione autonoma. Ne consegue che un titolo attributivo al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare della proprietà esclusiva della colonna d'aria non è idoneo ad esonerare dall'obbligo di pagamento dell'indennità prevista per la sopraelevazione, poiché al titolo in questione, ai sensi dell'art. 1424 cod. civ., potrebbe essere riconosciuta solo la più limitata efficacia di rinuncia da parte degli altri condomini alla (futura ed eventuale) indennità di cui all'art. 1127 c.c.; rinuncia che, essendo priva di effetti reali, non impegnerà gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti (Cass. Sez. II, 16.6.2005 n. 12880).

Riepilogando, l'impugnata sentenza laddove ha ritenuto insussistente il diritto di Br.Gi. a percepire l'indennizzo previsto dall'art. 1127 c. IV c.c. per avervi lo stesso rinunziato con la scrittura del 15.6.1962, è erronea.

Si tratta allora di decidere se l'appellante ha provato l'esistenza del diritto dedotto in causa, avverso il riconoscimento del quale nessuna altra difesa, oltre quella erroneamente presa in buona considerazione dal giudice di prime cure, hanno spiegato le appellate, limitandosi in questa sede di gravame a chiedere la conferma della decisione per le ragioni ivi esposte.

A questa domanda deve essere data risposta positiva, posto che, fermo quanto detto sopra in ordine alla natura del diritto previsto dall'art. 1127 c.c., nel processo è risultato provato attraverso le produzioni documentali offerte e la c.t.u. del geom. Ma. che all'epoca della sopraelevazione eseguita da Bi.Va. e Bi.Ro. in esecuzione del progetto presentato il 15.2.1989 ed autorizzato con concessione edilizia del Comune di Orbetello n. 2465 del 26.8.1989 (cfr. doc. 6 produzioni documentali Bi., in atti) il Br. era l'esclusivo proprietario del piano terra dello stabile interessato dalla sopraelevazione (cfr. atto di compravendita in data 6.3.1970 ed atto di divisione in data 15.2.1984).

Tanto ritenuto in punto di an, in punto di quantum, tenuto conto di quanto disposto dall'art. 1127 c.c. "indennità pari al valore dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani ivi compreso quello da edificare", considerato che secondo la giurisprudenza il relativo calcolo si esegue prendendo come elemento base il valore dell'area su cui insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo il relativo importo per il numero dei piani - compreso quello o quelli di nuova costruzione - poi diminuendo il quoziente così ottenuto della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione ed infine ripartendo il risultato residuo tra i proprietari degli altri piani preesistenti (cfr. Cass. Sez. II, 21.8.2003 n. 12292), appare corretto il calcolo della indennità proposto dall'appellante, in luogo di quello formulato dal c.t.u., che anziché quello dell'area prende a base il valore della costruzione.

Prendendo dunque a base del calcolo il valore dell'area indicato dall'attore, e non contestato ex adverso, di Lire 126.000.000, dividendo questo importo per i piani realizzati compreso quello sopraelevato, si avrà il valore della sopraelevazione di Lire 42.000.000, che andrà ripartito per due quanti sono i proprietari dei piani preesistenti, con un valore finale di Lire 21.000.000 pari ad Euro 10.845,59.

Sulla somma, sono dovuti gli interessi al tasso legale dalla domanda al saldo.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano a carico delle appellate in solido ed a favore dell'appellante, per i due gradi di giudizio, come in dispositivo.

A carico delle stesse appellate devono porsi definitivamente anche le spese di c.t.u., nella misura liquidata dal Tribunale.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunziando, ogni diversa domanda, eccezione o difesa disattese,

in totale riforma della sentenza del Tribunale di Grosseto, Sezione Distaccata di Orbetello, n. 88 - 2006 in data 4.8.2006, depositata in data 11.9.2006,

condanna Bi.Va. e Bi.Ro. in solido a pagare a Br.Gi. la somma di Euro 10.845,59, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo;

condanna le predette appellate a rifondere al Br. le spese processuali che liquida per il giudizio di primo grado in Euro 1.025,00 per diritti, 2.800,00 per onorari, Euro 738,59 per spese, oltre rimborso spese generali, CPA ed IVA come per legge e per il giudizio di appello in Euro 816,00 per diritti, Euro 2.500,00 per onorari, Euro 58,00 per spese imponibili, 185,97 per esborsi oltre rimborso spese generali, CPA ed iva come per legge;

pone a carico di Bi.Va. e Bi.Ro. le spese di c.t.u.

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