I criteri per la quantificazione dell’indennità di sopraelevazione ex art. 1127 comma IV c.c.

Ai sensi del primo comma dell’art. 1127 c.c. (costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio), “Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare”.

Chi fa la sopraelevazione - precisa il quarto comma - deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante.

Quando è dovuta l’indennità e come si calcola in concreto?

L’art. 1227 c.c. riconosce al proprietario dell’ultimo piano o al proprietario esclusivo del lastrico solare di copertura di un edificio, il diritto di sopraelevazione.

I presupposti (civilistici) per l’esercizio del diritto sono indicati dalla stessa norma:

  1. le condizioni statiche dell’edificio debbono - anzitutto - consentire la realizzazione di nuovi piani o fabbriche.
  2. è necessario che la sopraelevazione non sia vietata esplicitamente dal regolamento di condominio;
  3. non deve pregiudicare l’aspetto architettonico dell’edificio;
  4. non deve diminuire in misura apprezzabile l’aria o la luce dei piani sottostanti;

Naturalmente il diritto riconosciuto dal codice civile può in concreto trovare insormontabili ostacoli sul piano amministrativo. La sopraelevazione infatti, molto in voga negli anni ’50 e ’60, ha perduto mano a mano importanza in conseguenza delle sempre maggiori difficoltà ad ottenere le necessarie autorizzazioni edilizie. Spesso le volumetrie degli edifici esistenti risultano di gran lunga superiori al consentito dopo le importanti riduzioni di edificabilità dei suoli intervenute a partire dagli anni ’70.

Tornando agli aspetti civilistici della questione, presupponendo la possibilità amministrativa all’intervento edificatorio, il condomino che abbia esercitato il diritto di sopraelevare è tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare nonché a corrispondere agli altri condomini la c.d. “indennità di sopraelevazione”.

L’indennità è dovuta non solo nei casi di sopraelevazione “in senso stretto”: tradizionalmente per sopraelevazione si intende qualsiasi intervento edificatorio che comporti lo spostamento verso l'alto della copertura del fabbricato preesistente (la realizzazione, cioè, di nuove opere o fabbriche che superino l'originaria altezza dell'edificio condominiale). Restano pertanto escluse le modificazioni soltanto interne, contenute negli originali limiti strutturali dell'edificio, sottostanti la sua copertura.

Recentemente le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 30 luglio 2007 n. 16794, hanno precisato che l’indennità in parola è dovuta anche in quei casi in cui, pur non potendosi parlare di sopraelevazione in senso tecnico, il proprietario dell’ultimo piano abbia posto in essere interventi tesi “… alla trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato. Tale indennità trae fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata ai sensi dell’art. 1127, 4° comma, c.c.

Il diritto dei condomini di percepire l’indennità di cui all’art. 1227 cod. civ. va ravvisato nella circostanza che, realizzando nuovi piani o nuove fabbriche, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare accresce il proprio diritto sulle parti comuni in danno degli altri condomini. Il diritto sulle parti comuni è, infatti, proporzionato al valore del piano o porzione di piano di proprietà di ciascun condomino ed è, evidentemente, destinato ad accrescersi in conseguenza e per effetto della sopraelevazione (Cass. Civ. 12880/2005).

Peraltro l'utilizzazione della colonna d'aria corrispondente alla sopraelevazione, ha il suo presupposto nella comunione dell'area base dell'edificio il valore della quale è compreso, per quota, nel valore di ciascun piano e di ciascun appartamento; pertanto ciascun metro quadrato dell'area ed il suo costo si ripercuote su ciascun metro quadrato dei piani costruiti, riducendosi per ciascun piano, mano a mano che il numero di piani aumenta. Il valore dell'area quindi incide sul costo e sul valore dei piani in proporzione inversa rispetto a quello che è il loro numero (Cass. Civ. 1994/1964).

Come si Calcola

1° passo: la determinazione del valore dell’area.

Il valore dell’area da considerare come base per il calcolo dell’indennità è quello del suolo - al momento in cui si realizza la sopraelevazione come se fosse libero da costruzioni - che corrisponde alla proiezione verso il basso dell’area oggetto di sopraelevazione. Questa può può essere totale ma anche solo parziale come nel caso ad esempio di sopraelevazione in arretramento o - alla luce dei principi enunciati dalla Corte di Cassazione con la sentenza SS.UU. n. 16794/2007 prima richiamata - nel caso di realizzazione di nuove fabbriche (stanze) sulle terrazze a livello ad uso esclusivo di un attico: interventi, questi ultimi, che occupano solo in parte la colonna d’aria corrispondente al perimetro dell’edificio.

2° passo: la suddivisione per il numero di piani dell’edificio.

Il valore dell’area va poi diviso per il numero complessivo dei piani, compreso quello da edificare, ridistribuendo in tal modo il valore delle quote di comproprietà del suolo occupato in considerazione delle nuove opere. Qui un primo problema interpretativo: in caso di ampliamento volumetrico che non comporti sopraelevazione, occorre dividere comunque per il numero effettivo dei piani o - ai fini del calcolo secondo i ciriteri di cui all’art. 1127 comma IV c.c. - è più corretta una fictio iuris che ipotizzi quelle volumetrie in un piano sopraelevato? La soluzione più corretta appare la seconda dato che il criterio indicato dall’art. 1127 c.c. è specificatamente nato per il caso di sopraelevazione in senso stretto. Se dunque l’indennità - in virtù dei principi enunciati dalle SS.UU. della Cassazione - deve essere riconosciuto anche nei casi in cui pur senza sopraelevazione si abbia un incremento delle volumetrie, il criterio dell’art. 1127 deve essere “corretto” ipotizzando l’ampliamento su un nuovo piano e procedendo di conseguenza a parzializzare adeguatamente la quota dell’autore delle opere di cui al passo successivo.

3° passo: la detrazione della quota spettante all’autore delle opere.

Dall'importo così ottenuto si detrae quello della quota spettante all'autore delle opere, onde evitare che venga ripartita tra gli ulteriori condomini anche la somma corrispondente al rispettivo diritto di comproprietà. Il caso più banale ipotizzabile è quello di una palazzina ove ogni piano abbia una singola proprietà e il piano sopraelevato sia identico ai sottostanti: se i piani originari fossero 5 e venisse edificato un piano ulteriore, la quota spettante all’autore delle opere sarà 1/5 del quoziente ottenuto al passo n. 2.

In casi più complessi sarà necessario calcolare le singole superfici delle singole proprietà e così la superficie totale di tutte le proprietà. Da questo dato, con una semplice proporzione, sarà semplice “scorporare” la quota dell’autore dell’ampliamento.

4° passo: la ripartizione tra i condomini (escluso l’esecutore delle opere) dell’indennità così individuata

L'importo in tal modo ottenuto si ripartisce tra i condomini in relazione al valore delle singole unità immobiliari espresse dai metri quadrati di superficie delle singole proprietà (non in millesimi e non per piani).

Una recente pronuncia il Tribunale di Monza (30.8.2010) ha ribadito la correttezza di tali criteri già enunciati dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 12292 del 21 agosto 2003.

“L'art. 1127 comma 4 cod. civ. indica il criterio di determinazione dell'indennità di sopraelevazione nel senso che deve essere corrisposta agli altri condomini, dividendo l'importo per il numero dei piani, così come sancito dalla giurisprudenza di legittimità.

Ed invero, l'indennità di sopraelevazione di cui all'art. 1127 comma 4 cod. civ. ha come elemento base il valore dell'area su cui insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata e va determinata dividendo il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, poi diminuendo il quoziente così ottenuto della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione e, infine, ripartendo il risultato residuo tra i proprietari degli altri piani preesistenti, mentre è errato dividere quest'ultima somma fra tutti i condomini (Cass. Civ. n. 12292 del 21 agosto 2003).

Pertanto, il calcolo dell'indennità va effettuato non secondo i millesimi di proprietà ma per piani e quindi per metri quadrati di proprietà (…)”.

Considerazioni pratiche

L’indennità di sopraelevazione è negoziabile e rinunciabile: dovendo procedere ad un ampliamento volumetrico riconducibile all’ipotesi prevista dall’art. 1127 c.c. è dunque certamente consigliabile concordare preventivamente, con TUTTI gli altri condomini, la valutazione economica dell’area nonché i criteri di calcolo e ripartizione della indennità stessa.

Ciò per evitare che, conclusi i lavori (il diritto all’indennità sorge solo all'atto dell'ultimazione dei lavori) emergano problemi sull’individuazione dei criteri di determinazione dell’indennità che quasi certamente sfocerebbero in una causa con ovvio aggravio di spese.

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