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ARGOMENTO: Proprietà e utilizzo del sottotetto in ambito condominiale

Proprietà e utilizzo del sottotetto in ambito condominiale 5 Anni 11 Mesi fa #94

  • Marco
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Fatto

Il proprietario di un appartamento posto all’ultimo piano di un condominio, munito di autorizzazione amministrativa, ha trasformato il sottotetto in una mansarda abitabile, realizzando delle pareti divisorie in legno ed effettuando gli allacciamenti agli impianti condominiali. Gli altri condomini, appena terminati i lavori di ristrutturazione, si sono azionati affermando di aver utilizzato“da sempre” il sottotetto come ripostiglio per beni ed affermando che il sottotetto era una parte comune del condominio.

Diritto

La prima questione da analizzare è se il sottotetto sia una parte comune del condominio o sia invece di proprietà esclusiva del condomino. Per stabilire quale sia il regime giuridico del sottotetto, occorre muovere dal dato normativo dell’art. 1117 c.c., il quale elenca quelle che sono le parti comuni dell’edificio, quando il contrario non risulti dal titolo. Il sottotetto – che è la parte di edificio immediatamente inferiore al tetto – non è espressamente menzionata nel suddetto articolo, ma potrebbe sostenersi che esso costituisca un opera che serve all’uso e al godimento comune (art. 1117 n. 3). L’orientamento prevalente della giurisprudenza, affermando che il sottotetto non serve da copertura dell’edificio, ritiene che il sottotetto non debba comprendersi nel novero delle parti comuni del condominio, necessarie all’esistenza di quest’ultimo. Il sottotetto assolverebbe invece alla funzione protettiva dal caldo e dal freddo del piano più elevato dell’edificio, e, pertanto, esso deve essere ritenuto una “pertinenza” dell’ultimo piano, se il contrario non risulta dal titolo e non è dimostrata una destinazione strutturale ad un servizio comune. Quando il titolo non specifichi nulla e non vi sia questa destinazione ontologica all’uso comune, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza, la presunzione di comproprietà non opera ed il sottotetto è una pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano. Occorre poi valutare se la modificazione nell’uso degli impianti comuni possa giustificare il divieto di destinazione abitativa del sottotetto. Non vi è dubbio che, se il sottotetto diviene un locale destinato ad uso di abitazione, il singolo proprietario usufruisce in maniera maggiore degli impianti comuni, in quanto, ad esempio, installa elementi di riscaldamento in numero superiore a quello che deteneva precedentemente. Può questo solo fatto rendere illegittima la modificazione o, addirittura, fondare una pretesa risarcitoria da parte del condominio? Se la condotta del condomino è perfettamente lecita non vi è spazio per alcuna pretesa risarcitoria: vale il brocardo latino qui iure suo utitur, neminem laedit. Il maggiore utilizzo degli impianti comuni da parte di uno solo dei condomini costituisce, tuttavia, un fatto oggettivo, che fa sorgere il diritto degli altri condomini a richiedere la modifica delle tabelle millesimali in seguito alla mutata condizione materiale di una parte dell’edificio. Venendo infine a trattare della utilizzazione che gli altri condomini hanno fatto del sottotetto occorre, per la creazione di ogni diritto di comproprietà che sia trascorso un ventennio e che, durante questo periodo, i condomini abbiano utilizzato in modo continuo e manifesto il sottotetto. Ed è questa l’unica residua pretesa o azione che il condominio può legittimamente promuovere nei confronti del condomino.
Avv. Marco De Stasio
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confini della proprietà del sottotetto? 5 Anni 10 Mesi fa #147

Vi presento questa mia problematica

Sono proprietario di un appartamento all'ultimo piano.

All'ultimo piano ci sono altri 2 appartamenti, quindi il sottotetto
è sovrastate più unita immobiliari, quindi non solamente la mia.

Nell'atto di acquisto ( vecchio atto di acquisto di 50 anni fa ), viene riportato che ho acquistato l'appartamento insieme al sottotetto utilizzato come legnaia.

Al sottotetto si accede tramite 2 botole, una si trova nelle scale condominiali, l'altra nel mio appartamento.

Nell'atto di acquisto non è riportata nessuna piantina che identifichi i confini del sottotetto.

Anche a casto non risulta nessuna piantina del sottotetto.

La mia domanda è: come faccio a determinare i confini del sottotetto? L'atto di acquisto c'è ma non si fa riferimento ai confini.
Si desume che i confini siano quelli del mio appartamento sottostante? Conoscete qualche sentenza al riguardo?

grazie molte
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Re: confini della proprietà del sottotetto? 5 Anni 10 Mesi fa #149

  • studer
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Ma i proprietari degli altri appartamenti come si comportano? Sai nulla dei loro atti di acquisto?
Mi chiedevo se potesse in caso configurarsi una comproprietà pro-indiviso del sottotetto fra i proprietari degli appartamenti dell'ultimo piano. Semmai potreste accordarvi tra voi incaricando un tecnico di provvedere ai necessari adeguamenti catastali. Sempre che sia esclusa alcuna pretesa condominiale sul sottotetto. Puoi fornire qualche informazione in più?
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Re: confini della proprietà del sottotetto? 5 Anni 10 Mesi fa #150

  • Anonimi
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ci sono solo altri due proprietari, uno nel suo atto non ha riportato niente, l'altro sostiene che il sottotetto è condominiale.

Non esiste una sentenza dove in caso di acquisto di sottotetto, senza che vengano indicati i confini o allegata una piantina, si desume che i confini sono quelli dell appartamento sottostante?

grazie

Marco
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Re: confini della proprietà del sottotetto? 5 Anni 10 Mesi fa #151

  • Claudio
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In un condominio l'appartenenza del sottotetto (non indicato nell'art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell'edificio) si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.
Nel caso di specie sarebbe utile sapere quale uso ne sia stato fatto sino ad ora, da chi e da quando (circostanza rilevante anche ai fini dell’usucapione) oltre, ovviamente, esaminare il suo specifico contratto d’acquisto.
Se poi i proprietari degli altri appartamenti dell’ultimo piano mai lo hanno utilizzato e nulla è indicato nei rispettivi titoli d’acquisto, non è escluso che Lei possa risultare il proprietario esclusivo del sottotetto complessivamente inteso. Un ostacolo in tal senso potrebbe essere costituito dalla botola cui si accede dalla scale condominiali e dalla conformazione del sottotetto; se ci fossero dubbi sull’interpretazione del titolo, il fatto che una porzione di esso sia accessibile da una proprietà comune (le scale condominiali), potrebbe giocare a sfavore di una simile tesi (cioè della proprietà esclusiva dell’intero sottotetto) ove però risulti anche in concreto che il sottotetto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.
Le consiglio vivamente di interpellare un legale di fiducia che - esaminati i contratti e ogni documentazione utile - potrà puntualmente rispondere al suo quesito.
Avv. Claudio De Stasio
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"Il diritto non è una scienza esatta, è solo questione di punti di vista..." (anonimo)
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Ultima modifica: 5 Anni 10 Mesi fa da Claudio.
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Re: confini della proprietà del sottotetto? 5 Anni 2 Mesi fa #444

  • arch. Ennio murdolo
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Ogni inquilino dell'ultimo piano è proprietario della parte di sottotetto in proiezione con il proprio appartamento anche se attualmente il vano sottotetto è tutto comunicante. Quindi i confini nel sottotetto coincidono con quelli degli appartamenti sottostanti.
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Moderatori: Sarah



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