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ARGOMENTO: Diritti e garanzie spettanti al condomino qualora si renda necessario l'accesso al giardino di sua esclusiva proprietà per l'esecuzioni di opere di ristrutturazione dell'edificio.

Diritti e garanzie spettanti al condomino qualora si renda necessario l'accesso al giardino di sua esclusiva proprietà per l'esecuzioni di opere di ristrutturazione dell'edificio. 6 Anni 1 Mese fa #87

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Fatto

La signora C.B. è proprietaria di un appartamento al pianto terra sito in un condominio di cinque piani. Per procedere alla ristrutturazione delle facciate del fabbricato è necessario installare dei ponteggi sul giardino di sua esclusiva proprietà. La signora C.B. vuole sapere se può opporsi a tale evenienza o comunque conoscere quali siano i suoi diritti e le garanzie che può pretendere per garantirsi la sicurezza e l'indennizzo da eventuali danni.

Diritto

L'articolo 843 del Codice civile configura in capo al proprietario "l'obbligo di consentire il passaggio sul suo fondo qualora vi sia la necessità di costruire o riparare un muro o altra opera del vicino o comune" legittimando così il diritto del condominio ad effettuare lavori di interesse comune accedendo eventualmente anche presso le proprietà esclusive dei condomini. Tale norma costituisce una deroga al principio sancito dall'art. 841 c.c. per cui il proprietario può impedire ad altri l'ingresso al fondo. Il legislatore, come infatti ha affermato in più occasioni la Suprema Corte, "ha introdotto una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per un'utilità occasionale e transuente del vicino" (Cassazione, sezione II, 22 ottobre 1998, n. 10474; Cassazione, sezione II, 19 agosto 1997, n. 7694) La natura giuridica del rapporto tra la signora C.B. e il condominio è individuabile in una obbligazione propter rem i cui presupposti sono essenzialmente due: in primis, l'assoluta necessità di accedere al fondo e, inoltre, la proporzionalità del danno che subisce il proprietario con il vantaggio per il terzo (in questo caso il condominio). La signora C.B. non può opporsi all'installazione dei ponteggi nel suo giardino atteso che (come emerso dalla documentazione fornita dalla stessa) non esistono altre alternative parimenti praticabili. Alternative che dovrebbero comunque contemperare gli interessi sia del condominio che del condomino. Infatti, come affermato in varie pronunce di merito, l'obbligo imposto al proprietario dall'articolo 843 del Codice civile, di consentire l'accesso coattivo sul suo fondo al vicino, al fine di eseguire o riparare un'opera propria o comune, è subordinato alla riconosciuta necessità del passaggio richiesto, che va inteso in senso relativo e non assoluto, con equo contemperamento dei rapporti di vicinato, in base al principio del minor danno. Nel caso in cui la signora C.B. comunque si opponesse, l'amministratore potrebbe adire la magistratura ordinaria o d'urgenza ex articolo 700, Codice di procedura civile. L'articolo 843 citato dispone, tuttavia, che se l'accesso nella proprietà esclusiva cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità. Secondo una diffusa opinione, anche il mancato godimento o la limitazione del godimento della proprietà esclusiva comporta il diritto ad un indennizzo. Ne consegue che la signora C.B. avrà diritto a un'indennità per la limitazione del godimento del suo immobile (salvo sia previsto diversamente da un eventuale regolamento contrattuale di condominio) e per i danni che eventualmente saranno lei arrecati. Per quanto riguarda, invece, la pretesa di richiedere condizioni al condominio per l'esecuzione delle opere, vi è da precisare che l'impresa cui affidare i lavori viene scelta dall'assemblea che decide anche i lavori da effettuare. Il singolo condomino avrà diritto di concordare gli orari in cui dovrà avvenire l'accesso al suo giardino e verificare che questo non cagioni danni, potendo anche richiedere che i lavori si svolgano con il minor aggravio possibile per la sua proprietà e con il ripristino dei luoghi a lavori terminati.
Avv. Claudio De Stasio
Studio Legale De Stasio - Associazione Professionale
Via dell'Industria 1070 - 58022 Follonica
- www.studiodestasio.it

"Il diritto non è una scienza esatta, è solo questione di punti di vista..." (anonimo)
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