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ARGOMENTO: La normativa applicabile alle locazioni ad uso abitativo sorte prima della L. 431/98 con contratto verbale e tacitamente rinnovate sotto la vigenza della disciplina suddetta.

La normativa applicabile alle locazioni ad uso abitativo sorte prima della L. 431/98 con contratto verbale e tacitamente rinnovate sotto la vigenza della disciplina suddetta. 6 Anni 1 Mese fa #85

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Fatto

Il sig. C.D. conduce, dal marzo 1998, un appartamento in Follonica in virtù di un contratto verbale di locazione. Il locatore, presentatasi la possibilità di vendere l'appartamento in questione ad un terzo interessato, ha informalmente invitato il conduttore, nel marzo 2002, a sottoscrivere un contratto di locazione di natura transitoria per la durata di dieci mesi, termine oltre il quale vorrebbe libero l'appartamento per concludere il suddetto affare. Il sig. C.D., non avendo la possibilità di trovare a breve una nuova sistemazione, chiede se possa rifiutarsi di sottoscrivere il contratto proposto, quali le eventuali conseguenze e come invece potersi tutelare.

Diritto

Il contratto di locazione in questione è sorto sotto la vigenza della vecchia normativa sull'equo-canone (L. 27 luglio 1978, n. 392). La disciplina transitoria dettata dalla nuova normativa sulle locazioni di immobili urbani (art. 14, quinto comma, L. 9 dicembre 1998, n. 431 "ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data") sembra riconoscere, come regola generale, proprio quella dell'irretroattività della disciplina della nuova legge sia sotto il profilo sostanziale sia sotto il profilo processuale. Di conseguenza, ai contratti stipulati anteriormente al 30 dicembre 1998 e sino alla loro naturale scadenza nonché ai giudizi in corso alla medesima data continuerebbero ad applicarsi le norme della legge n. 392/78 ed in particolare quelle relative alla durata minima legale ed al rinnovo tacito a tutela del conduttore (artt. 1 e 3) per i contratti soggetti ad equo canone e le norme della legge n. 359/92 per i contratti con patti in deroga. Senonchè la particolarità della fattispecie in esame (contratto verbale tacitamente rinnovato nel marzo 2002) solleva alcuni importanti dubbi interpretativi sul coordinamento della nuova con la vecchia disciplina. Infatti, proprio a proposito del rinnovo tacito dei contratti in corso, il sesto comma dell'art. 2 prescrive che "i contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo" il quale a sua volta disciplina le modalità di stipula dei contratti c.d. ad autonomia contrattuale "limitata" e le modalità di rinnovo di tutti i nuovi contratti, sia di quelli c.d. ad autonomia privata "limitata" (nella durata minima legale) sia di quelli c.d. ad autonomia privata "assistita" (con riferimento alla loro conformità agli accordi tipo definiti in sede locale). In particolare, l'art. 1 comma primo prescrive che il contratto abbia una durata minima legale di 4 anni, rinnovata tacitamente ed obbligatoriamente per altri 4 anni, salvo disdetta del locatore per il secondo quadriennio per "adibire l'immobile agli usi o effettuare nello stesso le opere di cui all'art. 3". Alla scadenza del secondo quadriennio, è onere delle parti - che vogliano evitare un nuovo rinnovo tacito - attivare la procedura per il diniego di rinnovo o per il rinnovo a nuove condizioni. Il dubbio interpretativo che si pone è capire se il rinvio all'art. 1 primo comma contenuto nell'art. 2 sesto comma sia da intendersi come un rinvio "totale" o soltanto "parziale". In altre parole, capire se detto rinvio si riferisca all'intera disciplina della durata contrattuale minima legale di 4 + 4 anni oppure soltanto alla specifica disciplina del rinnovo tacito di 4 anni, al termine dei quali è onere delle parti attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per il diniego di rinnovo per evitare un ulteriore rinnovo tacito. La giurisprudenza non ci è di grande aiuto, stante la relativa "giovinezza" della problematica. L'orientamento più recente della dottrina è tuttavia nel senso che il contratto di locazione, e il relativo canone, sia rinnovato tacitamente alle medesime condizioni contrattuali precedenti. Il canone come determinato in passato rimane quindi inalterato salvo l'aggiornamento Istat. Il contratto di specie, dopo il marzo 2002, avrà una durata di quattro anni. Infatti, si tratta di applicare non la prima parte dell'articolo 2, comma 1, laddove si prevede una durata normale di 4 + 4 anni, bensì l'ultima parte dello stesso articolo 2, comma 1, laddove si prevede che "in mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni". L'espressione "in mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo", non può non collegarsi alla previsione dell'articolo 14, comma 5, della legge 431 citata secondo cui la disciplina della durata contrattuale è soggetta alle disposizioni previgenti. Si applicano dunque le medesime condizioni del contratto previgente, e cioè la precedente durata e il precedente equo canone. Pertanto il sig. C.D. avrà diritto a condurre l'appartamento fino alla prossima naturale scadenza del contratto, tacitamente rinnovato, del marzo 2006. Alla scadenza di detto periodo, sarà onere della parte - che vorrà evitare un nuovo rinnovo tacito - attivare le procedure previste per il rinnovo del contratto a nuove condizioni o per il diniego di rinnovo. Inoltre, il sig. C.D. ha altresì diritto a riottenere dal conduttore le maggiori somme corrisposte a titolo di canone di locazione essendo queste notevolmente difformi a quelle individuate dall'equo-canone.
Avv. Claudio De Stasio
Studio Legale De Stasio - Associazione Professionale
Via dell'Industria 1070 - 58022 Follonica
- www.studiodestasio.it

"Il diritto non è una scienza esatta, è solo questione di punti di vista..." (anonimo)
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Re: La normativa applicabile alle locazioni ad uso abitativo sorte prima della L. 431/98 con contratto verbale e tacitamente rinnovate sotto la vigenza della disciplina suddetta. 5 Anni 5 Mesi fa #370

  • Antonello
  • Avatar di Antonello
Sono conduttore di un immobile dal 1995 con contratto stipulato verbalmente. Da allora si è rinnovato di 4 anni in quattro anni, ma, nonostante abbia chiesto più volte (come la normativa 431/98) di avere un contratto scritto, il locatore ha sempre disatteso questa richiesta. Chiedo: è possibile, nel 2012, avere ancora contratti di locazione validi stipulati verbalmente nel 1995 o alla sua prima scadenza, ossia nel 1999 esso doveva essere convertito in un contratto scritto e registrato come afferma la legge 431/98? Grazie
Antonello Cantatore
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Re: La normativa applicabile alle locazioni ad uso abitativo sorte prima della L. 431/98 con contratto verbale e tacitamente rinnovate sotto la vigenza della disciplina suddetta. 5 Anni 5 Mesi fa #372

  • Tiger
  • Avatar di Tiger
Ma nel tuo caso c''è solo il problema della forma verbale del contratto o anche che tutto il rapporto è in nero? Perché in quest'ultimo caso la cosa si fa interessante per te: il canone di locazione verrebbe fissato in misura pari al triplo della rendita catastale e la durata del contratto sarebbe ex lege in quattro anni a partire dalla data di registrazione, rinnovabile tacitamente per altri 4 anni. Mica male :evil:
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Re: La normativa applicabile alle locazioni ad uso abitativo sorte prima della L. 431/98 con contratto verbale e tacitamente rinnovate sotto la vigenza della disciplina suddetta. 5 Anni 5 Mesi fa #373

  • Antonello
  • Avatar di Antonello
C'è un contratto verbale, pare registrato, anche se per 14 anni non ne ho mai saputo nulla di questa registrazione, nè mi ha mai chiesto le spese (al 50%) della stessa registrazione. Tuttavia mettiamo che questo contratto stipulato nel 1995 fosse stato all'epoca registrato, al suo primo rinnovo, ossia nel 1999 non avrebbe dovuto essere rinnovato nelle forme previste dalla legge 431/98 o può continuare a sussitere, nel nostro ordinamento, a distanza di 14 anni dalla legge 431/98 l'ammissibilità di contratti di locazione verbali?
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Re: La normativa applicabile alle locazioni ad uso abitativo sorte prima della L. 431/98 con contratto verbale e tacitamente rinnovate sotto la vigenza della disciplina suddetta. 5 Anni 5 Mesi fa #374

  • Anonimo
  • Avatar di Anonimo
L'art. 14 ultimo comme della legge 431/98 recita: Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data."
Ora, si tratta di capire l'intera durata se si riferisce ai normali quattro anni o anche a tutti i relativi rinnovi contrattuali. Propendo per questa seconda tesi, quand'anche in questo modo ci troviamo dinanzi un absurdum, ossia di un contratto di locazione verbale ancora in vigore a distanza di tanti anni dalla normativa del 98
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