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ARGOMENTO: Problemi con casa ereditata tra due sorelle

Problemi con casa ereditata tra due sorelle 4 Anni 2 Mesi fa #868

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Buongiorno, scrivo per la prima volta in questo forum che mi sembra molto ben fatto! allora io ho questo problema: nel 2007 mio nonno è venuto a mancare lasciando in successione una grande casa a mia madre e mia zia, uniche proprietarie. Inizialmente la casa era stata messa in vendita ad una cifra notevole su errata valutazione del geometra. Sono passati gli anni senza mai riuscire a trovare un compratore fino a che mia zia ha espresso l'intenzione di acquistare lei la casa per suo figlio. Ha così fatto diverse offerte a mia madre, ma sempre tirandosi indietro e ripensandoci senza mai concludere. Gli anni sono passati sino ad arrivare al 2013 quando per caso mia madre scopre che suo nipote (il figlio di mia zia) si è stabilito nella casa con la sua compagna. Tutto questo accade perchè le due sorelle vivono in città lontane e mia madre non è sempre al corrente di quello che accade. Ora mia zia insiste che, siccome lei ha sempre curato la casa mentre mia madre si era trasferita in un'altra città, vuole la casa per suo figlio e non intende farlo uscire da lì. Anzi dice che vuole fargli prendere anche la residenza. Quello che vi chiedo è: come deve comportarsi mia madre? abbiamo fatto parecchi solleciti a mia zia dicendole che il figlio può abitare lì solo se acquistano la casa, ma non servono a nulla. Aiutatemi per favore...
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Problemi con casa ereditata tra due sorelle 4 Anni 2 Mesi fa #869

  • Giovanni
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La comunione ereditaria esistente attualmente tra sua madre e sua zia consente a ciascuna delle comproprietarie di utilizzare il bene.
Ciascuna delle comproprietarie può compiere atti di ordinaria amministrazione (anche una locazione) riguardanti il bene presumendosi sino a prova contraria (trattandosi di presunzione semplice che può essere vinta con qualsiasi prova) che la comproprietaria abbia agito nell'interesse comune.
Quindi sua madre dovrà manifestare (meglio per iscritto formulando una diffida) la sua volontà contraria ad "impegnare" in qualche modo (meno che mai con un comodato gratuito poiché ritengo che nessuna locazione e pagamento di canone di locazione sia stato posto in essere) l'immobile.
La mamma può decidere invece di sciogliere la comunione esistente con la sorella. Se la casa di cui si discute è facilmente divisibile in natura si procederà in tal senso. Se invece la divisione in natura è impossibile o difficilmente realizzabile ovvero arreca danno perché diminuisce in modo apprezzabile il valore del bene, dovrà procedersi alla vendita totale del bene. In questo caso sua zia, trattandosi di comunione ereditaria, gode del diritto di prelazione cosicchè, a parità di condizioni con altro acquirente deve essere preferita nell'acquisto.
Ove, come sembra, vi sia l'accordo per la vendita, Il valore del bene potrà ricavarsi da una perizia di stima eseguita da un tecnico che gode della fiducia di entrambe le parti. Diversamente la stima potrà essere affidata a tecnici distinti, ma poi dovrà trovarsi un valore condiviso. Diversamente ancora potrà essere affidata ad un collegio di tre periti.
Il tutto dovrebbe, a mio parere, essere però preceduto da un accordo sia sulle modalità di stima del bene, sia sulla volontà dell'un comproprietario condividente di acquistare la quota dell'altra parte, ovvero sulle modalità di vendita del bene a terzi contemplando in questo caso percentuali di ribasso del prezzo richiesto al trascorrere di determinati periodi temporali ovvero agganciato ad indici di andamento del mercato immobiliare.
Se tutto questo non riesce non rimane che rivolgersi al Tribunale introducendo un giudizio di divisione ed assegnazione di quota. Il Tribunale nominerà un consulente tecnico di parte che provvederà a risolvere le questioni preliminari circa la possibilità o meno di divisione in natura; se divisibile proporrà delle ipotesi di divisione formando i vari lotti con eventuali conguagli in denaro. Diversamente determinerà il valore del bene che potrà poi essere venduto a trattativa privata o a pubblici incanti.
Avv. Giovanni De Stasio
Studio Legale De Stasio - Associazione Professionale
Via dell'Industria 1070 - 58022 Follonica
- www.studiodestasio.it

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